李明明（化名）想在黄金地段

租王安（化名）的商服开烧烤店

首期租金已经付了

突然决定放弃开新店

通知房东不租了退钱

遭对方拒绝

近日

李明明诉至哈尔滨五常市法院

基本案情

李明明经考察欲承租王安名下的商服经营烧烤店，双方于2023年12月签定房屋租赁合同，约定合同期限为六年（2024年4月20日至2030年4月20日），房租按年履行，每年租金7万元。同时，合同约定任何一方违约均需向对方支付一年租金作为违约金。李明明按照合同约定支付首期租金2万元，其余租金约定在承租后结清。

2024年2月，李明明因老店经营不善，决定放弃开新店，便通知王安解除合同，并要求返还2万元首期租金。因协商不成，近日，李明明诉至五常市法院。

各执一词

李明明认为，该合同属于预约合同，并未实际履行，并已在合同履行期限前2个月通知王安，尽到了提前通知义务。随着市场状况变化、房屋租金价格下降及经营项目的市场环境影响，如继续履行合同，将对其产生严重亏损的不利后果，合同目的也无法实现，合同应当予以解除。同时，该定金约定高于法律规定标的额的20%，故应当返还。

王安拒不退还首付租金2万元，并提出反诉，表示因李明明欲承租房屋，自己解除了与原承租方的租赁合同，并为房屋改装电路投入了大量的成本，要求李明明给付其违约金7万元。

调解过程

办案法官认真研判证据，多次与双方当事人沟通，聚焦了本案的矛盾焦点。

首先

先期支付的2万元

属于预付租金并非定金

合同中并未明确“定金”

本案不符合定金的性质

及返还的情形

其次

李明明系单方违约

除不可抗力外

均不能单方以通知的方式

解除合同

李明明作为违约方，如认为合同继续履行将给自身造成重大损害或者合同履行陷入僵局时，应当通过诉讼方式向法院提起解除合同之诉，同时，也应当承担相应违约责任。

经法官多次释法说理，李明明认识到自己的责任，表示投资失败，的确遇到了难处。通过调解，王安也表示能够体谅，可放弃部分反诉请求。

最终，双方当事人握手言和，李明明除首付租金外，再支付王安2万元作为违约补偿。至此，一起因房屋租赁合同引发的本诉与反诉得到解决。

法官普法

当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般认定为“过分高于造成的损失”，但对此不应当机械适用，应当综合考虑双方合同的履行情况及当事人过错程度和守约方可得的预期利益。当事人关于定金的约定应当明确“定金”字样，并明确约定定金罚则内容。守约方享有合同的解除权，违约方无权以通知方式单方解除合同。

来源： 新闻夜航